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Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Frage des Preises

By   /   June 14, 2018  /   Comments Off on Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Frage des Preises

Source: Post Bank

Neubau oder Bestandsimmobilie – was rechnet sich am ehesten, was sind die Vor- und Nachteile? Vor diesen Fragen stehen Immobilienkäufer überall in Deutschland. Der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat, gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen. Kostenvorteile von über 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien rechnerisch in mehr als jedem fünften Kreis (90 Kreise, 22 Prozent) gegenüber Neubauten. Als Neubauten gelten in der vorliegenden Untersuchung Immobilien ab Baujahr 2014.
„Für 86.500 Euro – das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung – lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen, für die es häufig zusätzlich die staatliche Förderung durch die KFW gibt“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. „Wenn die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubau bei einem nach Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt allerdings deutlich darüber liegt, ist Vorsicht geboten.“ Der Sanierungsbedarf solch vermeintlicher „Schnäppchen“ ist meistens besonders hoch. In Fällen großer Abweichungen rät der Experte daher zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Wunschobjekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.
Auch bei Bestandsobjekten ohne massiven Sanierungsbedarf gilt es einiges zu beachten. Trotz augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiesparmaßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen. „Es muss jedoch nicht jede Modernisierungsmaßnahme vor dem Einzug umgesetzt werden. Der Finanzierungsbedarf lässt sich dann auch auf einen Zeithorizont von mehreren Jahren verteilen“, so Jörg Koschate.
Top Ten: Hier ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie am größten
Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median
Rang
Stadt/Kreis
Bundesland
Differenz in Euro
1
Stuttgart
Baden-Württemberg
166.580
2
Ludwigslust-Parchim
Mecklenburg-Vorpommern
154.662
3
Leipzig, Landkreis
Sachsen
150.512
4
Lübeck
Schleswig-Holstein
142.527
5
Meißen
Sachsen
141.135
6
Hof (Stadt)
Bayern
136.366
7
Starnberg
Bayern
135.693
8
Krefeld
Nordrhein-Westfalen
135.526
9
Teltow-Fläming
Brandenburg
135.505
10
Garmisch-Partenkirchen
Bayern
135.260

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI* Immobilien ab Baujahr 2014
Größter Preisvorteil in Stuttgart
In Stuttgart sind die Preise für Bestandsimmobilien im bundesweiten Vergleich in Relation zu den Neubau-Preisen am günstigsten. Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70-Quadratmeter-Wohnung ist Stuttgart auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter. Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau aber auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.
Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den „Big Seven“ der deutschen Städte
Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median 
Rang
Stadt
Preisdifferenz in Euro
1
Stuttgart
166.580
2
Düsseldorf
120.211
3
Berlin
108.500
4
Köln
104.353
5
Frankfurt a. M.
100.613
6
München
82.431
7
Hamburg
71.454

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI* Immobilien ab Baujahr 2014
Preisschere wird von Altersstruktur der Immobilien insgesamt bestimmt
Die Studie offenbart weiter, dass Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten umso ausgeprägter sind, je höher der Anteil „echter“ Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1979 am gesamten Wohnungsbestand der jeweiligen Landkreise beziehungsweise kreisfreien Städte ist. Besonders alt ist der Immobilienbestand zum Beispiel im südlichen Niedersachsen, im Ruhrgebiet, im Saarland und in den östlichen Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Auch in Metropolen und Städten dominieren die älteren Bestandsbauten mit Anteilen von mehr als 70 Prozent am gesamten Wohnungsbestand. In vielen Kreisen Bayerns, im nördlichen Niedersachsen und im Umland von Berlin hingegen sind mehr als 40 Prozent der Wohnungen erst nach 1978 entstanden.
„Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist“, sagt Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. „Daher sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver.“ Doch natürlich bietet ein Neubau auch große Vorteile, etwa eine bessere Energieeffizienz, eine moderne, zeitgemäße Ausstattung und eine längere Gewährleistung auf Baumängel. Wo die Preisunterschiede bei einem in Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt gering sind, rät der Experte daher eher zum Neubau – vor allem denjenigen, die in ihren eigenen vier Wänden in den nächsten Jahren handwerklich nicht groß anpacken möchten.
Wer gezielt nach jüngeren beziehungsweise älteren Immobilien sucht, findet in den unten stehenden Top 10 Rankings die Kreise mit den höchsten Anteilen des jeweiligen Immobilientyps.
Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich jungem Immobilienbestand
Reihenfolge: Anteil Wohnungen der Baujahre ab 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand
Rang
Stadt/Kreis
Bundesland
Anteil „jüngerer“ Immobilien ab Baujahr 1979
1
Erding
Bayern
56,1 %
2
Cloppenburg
Niedersachsen
56,0 %
3
Vechta
Niedersachsen
54,5 %
4
Freising
Bayern
54,3 %
5
Emsland
Niedersachsen
53,2 %
6
Pfaffenhofen a.d.Ilm
Bayern
52,5 %
7
Landshut
Bayern
51,7 %
8
Eichstätt
Bayern
51,1 %
9
Landsberg am Lech
Bayern
51,1 %
10
Regensburg
Bayern
50,7 %

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI
Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich altem Immobilienbestand
Reihenfolge: Anteil Wohnungen Baujahre vor 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand
Rang
Stadt/Kreis
Bundesland
Anteil „älterer“ Immobilien mit Baujahr vor 1979
1
Pirmasens, Stadt
Rheinland-Pfalz
86,1 %
2
Bremerhaven, Stadt
Niedersachsen
86,0 %
3
Essen, Stadt
Nordrhein-Westfalen
85,7 %
4
Gelsenkirchen, Stadt
Nordrhein-Westfalen
85,1 %
5
Wilhelmshaven, Stadt
Niedersachsen
84,4 %
6
Wuppertal, Stadt
Nordrhein-Westfalen
83,9 %
7
Herne, Stadt
Nordrhein-Westfalen
83,4 %
8
Braunschweig, Stadt
Niedersachsen
83,3 %
9
Hagen, Stadt
Nordrhein-Westfalen
83,2 %
10
Duisburg, Stadt
Nordrhein-Westfalen
82,9 %

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018
Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der fünfte Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreisen und kreisfreie Städten durchgeführt wurden.

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